Solino e Oliveira Advogados Associados detalha como cada sistema de amortização afeta o valor das parcelas e o total de juros, o papel do Custo Efetivo Total e os direitos do consumidor que quer antecipar pagamentos
O escritório Solino e Oliveira Advogados Associados observa que, na hora de financiar um imóvel, a maioria das pessoas compara apenas a taxa de juros e o valor da primeira parcela, sem prestar atenção a uma escolha que muda o custo total do contrato: o sistema de amortização. As siglas SAC e Price aparecem na simulação e no contrato, mas raramente são explicadas com clareza.
A escolha entre os dois sistemas pesa por décadas, porque define como a dívida diminui ao longo do tempo e quanto será pago em juros até a quitação.
O que é amortização
Cada parcela do financiamento tem duas partes: os juros, que remuneram o banco pelo dinheiro emprestado, e a amortização, que é a parte que efetivamente reduz a dívida. Somam-se a isso, no crédito imobiliário, os seguros obrigatórios e eventuais tarifas e, em muitos contratos, a atualização do saldo devedor por um índice previsto no contrato.
O sistema de amortização é a regra que define como essas partes se distribuem ao longo das parcelas.
Como funciona a tabela SAC
No Sistema de Amortização Constante, o SAC, a parte que reduz a dívida é a mesma em todas as parcelas. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, que cai mês a mês, a parcela começa mais alta e vai diminuindo ao longo do contrato.
Em um exemplo hipotético, um financiamento pelo SAC pode começar com uma prestação significativamente maior do que a do mesmo empréstimo pela Price, mas terminar com parcelas bem menores. Como a dívida diminui mais rápido no início, o total de juros pago ao longo do contrato tende a ser menor. A contrapartida é a exigência de mais renda no começo, já que os bancos limitam o comprometimento da renda com a primeira parcela.
Como funciona a tabela Price
No Sistema Francês de Amortização, conhecido como tabela Price, as parcelas de juros e amortização são calculadas para ficarem iguais ao longo do contrato, antes da incidência de seguros e da atualização prevista. No início, a maior parte da parcela corresponde a juros, e a amortização é pequena; com o tempo, essa proporção se inverte.
A vantagem é a primeira parcela mais baixa e previsível, o que facilita a aprovação do crédito para quem tem renda menor. A desvantagem é que o saldo devedor cai mais devagar nos primeiros anos, e o total de juros pago ao longo do contrato costuma ser maior do que no SAC, nas mesmas condições de taxa e prazo.
Parcelas fixas nem sempre significam valor fixo
No crédito imobiliário, mesmo pela Price, a prestação pode variar quando o contrato prevê atualização do saldo devedor por um índice ou quando o valor dos seguros muda. Por isso, a comparação deve considerar a simulação completa, e não apenas o valor anunciado da primeira parcela.
O que conferir no contrato e na simulação
O Código de Defesa do Consumidor garante informação clara e prévia sobre o preço, os juros, os acréscimos, o número e a periodicidade das prestações e o valor total a pagar. Antes de assinar, o consumidor deve pedir a simulação pelos dois sistemas, quando o banco oferecer ambos, com o Custo Efetivo Total, o CET, que reúne juros, seguros e tarifas, e o valor total a ser pago até o fim do contrato.
Para Solino e Oliveira Advogados Associados, a comparação mais útil é a do valor total pago e da evolução do saldo devedor, e não apenas a da parcela inicial. Também convém conferir o índice de atualização, o valor dos seguros obrigatórios e se há produtos incluídos sem pedido, como seguros adicionais ou títulos de capitalização, que podem configurar venda casada.
Antecipar parcelas e reduzir prazo ou valor
O consumidor tem direito de quitar o financiamento antes do prazo, total ou parcialmente, com redução proporcional dos juros, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Nas amortizações extraordinárias, em geral é possível escolher entre reduzir o prazo, mantendo o valor da parcela, ou reduzir a parcela, mantendo o prazo. A redução do prazo costuma gerar economia maior de juros, mas a escolha depende do orçamento de cada família.
Se o contrato estiver caro em comparação com o mercado, a portabilidade para outra instituição é uma alternativa prevista nas normas do Conselho Monetário Nacional. Erros de cálculo, cobranças sem previsão contratual e encargos não informados podem ser questionados, e a análise depende do contrato e das planilhas de evolução da dívida.
Contratos bancários e financeiros, revisão de contratos, cláusulas abusivas e o dever de informação nas relações de consumo integram a atuação de Solino e Oliveira Advogados Associados em Direito do Consumidor. A banca, que tem como sócios os advogados Pedro Francisco Guimarães Solino e João Luiz de Lima Oliveira Junior, atua há mais de uma década em demandas de pessoas físicas, também no Direito Previdenciário.
Conclusão
No financiamento imobiliário, o SAC começa com parcelas mais altas que diminuem com o tempo e tende a gerar menos juros no total, enquanto a tabela Price oferece parcelas iniciais menores e mais estáveis, com custo total geralmente maior. Pedir simulações completas, comparar o Custo Efetivo Total e o valor final pago, conferir seguros e índices e usar as amortizações extraordinárias com estratégia são os cuidados que ajudam a escolher o contrato adequado, sempre conforme as particularidades de cada orçamento.